В последние месяцы наблюдается оживление рынка ипотечного кредитования в Чехии, а с ним и рынка недвижимости. Прибавляется и проблем, предупреждает ассоциация Spotrebitel.net и Ассоциация агентств недвижимости (ARK) Чехии: покупатели слишком часто строят взаимоотношения с продавцами и агентствами на доверии и не читают договоры как положено. Бытует ошибочное мнение, что процедура покупки недвижимости — стандартный набор процедур, к сожалению, это не так.

При решении приобрести какую-либо квартиру или дом покупатель оставляет залог как подтверждение серьезности своих намерений. Залог может быть заплачен как самому продавцу, так и агентству недвижимости — его представителю.

Оплата продавцу хороша тем, что формально закрепляет недвижимость за конкретным покупателем, владелец теряет право ее предлагать другим потенциальным клиентам (если, конечно, это записано в договоре, да и при расторжении сделки хозяин обязан всего лишь вернуть аванс в полном объеме). Обычно же залог принимает агентство недвижимости, из него в последствие ему выплачивается вознаграждение. В таком случае владелец продаваемого объекта должен быть уведомлен о бронировании объекта, на практике же часто агентство поступает по своему усмотрению. Хотя залог при расторжении сделки получить от риелторов легче, что от хозяина, который, например, мог его просто потратить, возникают возможности для нечестного получения прибыли. Договор бронирования (резервации) может быть как формально коротким (иногда договор вообще не пишут, довольствуясь приходным ордером), либо либо слишком подробным — содержать детали будущего договора купли-продажи.

В формально коротком варианте обязательно будет фраза о потере залога в случае невыполнения каких-либо условий — обычно срока оплаты основной суммы. Подробный договор нуждается в проработке с юристом, при просмотре квартиры часто не хватает время даже внимательно его прочитать.

Как результат обычно покупатель подписывать заранее распечатанный образец, полагаясь на устные заверения маклеров, что в договоре ничего такого нет, все такой всегда подписывали, в основном договоре можно все изменить и т. д.

Оба варианта выгодны агентствам — в первом случае есть шанс оставить себе залог (слишком его большой размер должен настораживать), если вдруг покупателю не получиться, например, оформить ипотеку (для иностранцев очень актуально), во втором — недвижимость можно считать проданной, поскольку договор резервации или договор о будущем договоре купли-продажи может содержать положение об обязанности покупателя совершить сделку, суд будет на стороне продавца.

Можно подумать, что с агентствами недвижимости отношения сложные только у покупателя. Нет, недобросовестное агентство также может заключить и эксклюзивный договор (подразумевающий штрафные санкции) с продавцом и спокойно дожидаться, пока необходимость не вынудит владельца заняться продажей самостоятельно, потом выставить счет за неустойку.

Выводы очевидны — лучше всего пользоваться услугами агентства с рекомендациями, желательно с какими-то сертификатами и членством в профессиональных ассоциациях. Услуги юриста в сопровождении договора тоже не излишни, поскольку в Чехии ни нотариусы, ни кадастр недвижимости не несет ответственности за юридическую «чистоту» сделки, а лишь за соответствие формы закону.

К сожалению, лицензия на риелторскую деятельнсоть не является в Чехии сложной в получении и не требует никакого подтверждения профессионального уровня или стажа работы.