Покупка недвижимости – ответственное  дело. И даже самая маленькая ошибка может впоследствии обернуться серьезными проблемами и большими денежными потерями. Быть собственником жилья – приятно, а в случае сдачи его в аренду -  довольно прибыльно. Но и здесь не стоит расслабляться, что б получить от своих инвестиций максимальную прибыль с минимальными проблемами. В этом и следующем материале мы приводим 7 распространенных ошибок, которые могут дорого обойтись покупателю и владельцу недвижимости. Как не остаться при покупке квартиры без денег и без жилья,  как снизить риск дополнительных трат,  как при сдаче квартиры в аренду получить прибыль и оградить себя от лишних проблем.

Ошибка первая:
Покупка квартиры, которая не принадлежит человеку, указанному в выписке из кадастра недвижимости

Если вы решили купить квартиру, то, после того, как будет найден подходящий вариант,   прежде всего нужно обратиться в кадастр недвижимости за выпиской, в которой будет содержаться информация об интересующей  недвижимости и ее собственнике (или собственниках). Так вы сможете удостовериться, что недвижимость действительно принадлежит тому человеку, который ее продает.

Как правило, дальнейший порядок действий таков: вы с продавцом идете к нотариусу и заключаете договор купли-продажи, после чего документы передаются в кадастровое  управление. Это ведомство изменит в своих данных информацию о  квартире и спустя какое-то время выдаст вам новый лист собственности (list vlastnictví) с вашим именем. После этого вы, уже будучи уверенным в состоявшейся сделке, передадите деньги бывшему владельцу. Иногда, впрочем, передача денег происходит еще раньше — после того, как заявка о смене собственника попадает в кадастровое управление.

Однако, купленная вами за ваши собственные деньги квартира может от вас «уйти».

Поясним это на примере:

Некий Франтишек Новак (человек, который вам продает недвижимость) узнал, что какая-то фирма продает квартиру, которую она держала для своего сотрудника и больше в ней не нуждается. Причем цена квартиры оказалась очень выгодной. Он ее купил, а через пару месяцев решил продать по более высокой цене — вам. Вы вполне официально и законно становитесь по данным  кадастра новым владельцем этой недвижимости. Но в ближайшие несколько месяцев вам может прийти письмо с информацией, что фирма, у которой Франтишек Новак купил квартиру, обанкротилась, и ваша квартира  подлежит конфискации. Фирмы, которые близки к банкротству, часто стараются как можно быстрее продать свою недвижимость еще до того, как об этом будет объявлено официально, поэтому значительно снижают цену. Управляющий, изучив внимательно все движение финансов фирмы за последние полгода  может прийти к выводу, что продажа состоялась по заведомо низкой цене. И оспорит сделку в суде.

В такой ситуации, в случае проигрыша, вы можете лишиться квартиры: кадастровое управление  вычеркнет вас из числа собственников и впишет туда обратно первоначального владельца – обанкротившуюся фирму.  А вас придет выселять судебный исполнитель.

Что б этого не произошло остается только одно: судиться и стараться доказать, что продажа по низкой цене не была попыткой обанкротившейся фирмы  утаить часть денег. Если это доказать не удастся, то квартира будет возвращена фирме. А вам придется вновь судится и требовать вернуть деньги, которые были заплачены фирме за квартиру (т. е. только ту сумму, которую компания реально получила).

Закон о конкурсном управлении распространяется  не только на фирмы, но и на физических лиц.  То есть выше приведенная ситуация может случиться и в том случае, если покупатель приобретет недвижимость  у частного лица.  Для этого достаточно, чтоб у бывшего хозяина была задолженность и кто-то из кредиторов подал прошение о принудительном взыскании долгов.

Ошибка вторая:
Когда можете при покупке квартиры остаться без денег и без жилья

При покупке квартиры потенциального покупателя может поджидать еще одна опасность,  при которой, приобретя квартиру, в конце дня  он может остаться и без денег, и без жилья.

Помните, что собственником квартиры человек не становится автоматически  после подписания договора. Фактически об этом можно говорить лишь после соответствующей записи в кадастр недвижимости. Большинство людей об этом знает, и вполне естественно хочет «подстраховаться» тем, что отказывается заплатить деньги до того, как будет эта запись сделана.

Однако сложность в том, что продавец  так же хочет иметь уверенность, что деньги за проданное жилье он действительно получит. Эту проблему можно решить несколькими способами и один из них, который пользуется большой популярностью – это  перевод денег на общий банковский счет.

Этот вариант обычно выбирают люди, когда хотят сэкономить на плате нотариусу за хранение средств. Однако, большинство и не подозревает, что таким образом создают себе дополнительный риск.

Как вообще действует этот способ – сложения денег на общий банковский счет?

Продавец и покупатель приходят в банк и открывают счет. На образце подписи к счету оговаривается, что условием для снятия денег является подпись обоих владельцев счета – продавца и покупателя. Покупатель кладет в банк деньги за квартиру  и думает, что продавец не может их никак снять без его разрешения. Действительно, образец подписи будет в данном случае состоять из двух подписей – вашей и продающего,  и какие-либо манипуляции со счетом будут возможны только с разрешения обеих сторон. Однако, владельцем счета может быть только один субъект – фирма или физическое лицо. И если этот человек, владелец счета, решит его закрыть, то он сможет это сделать без согласия второй стороны.

Таким образом, если владельцем счета окажется продавец, то еще до того, как проведена запись в кадастре, он может зайти в банк, закрыть счет и забрать все деньги.

И если вдруг кадастровое управление отклонит прошение о переводе собственности (чего недобросовестный продавец может добиться, например, тем, что в договоре купли-продажи якобы ошибочно забудет привести некоторые данные, которые для изменения собственника необходимы), то вы можете остаться без квартиры и без денег.

Некоторые банки предлагают открытие общего счета, владельцами которого могут быть одновременно несколько особ и это может выглядеть как неплохое решение. Таким образом, оба человека становятся полноправными владельцами счета и все операции, могут проводить только вместе. Но и тут может ситуация осложниться, если вдруг между сторонами по каким-то причинам возникнут разногласия. Тогда один из владельцев счета может просто отказаться от каких-либо манипуляций (в том числе и закрытия счета) и деньги  могут остаться в банке навсегда.

Для хранения денег в период после подписания договора купли-продажи (но до записи нового владельца в собственники) существуют более безопасные, хотя и довольно затратные способы. Но если все-таки решите положить деньги на общий счет, настаивайте на том, чтобы самим быть его владельцем. Только так вы получите уверенность в том, что продавец с вашими деньгами никуда не исчезнет.

Ошибка третья:
Почему треть заключаемых договоров аренды жилья — недействительны

Многие арендодатели в стремлении сэкономить деньги решают не тратиться на составление договора у юриста и просто скачивают из интернета формуляр, вносят туда свои данные и отдают на подпись арендаторам.

Однако, не так уж редко между владельцами недвижимости и арендаторами возникают недомолвки, споры и конфликты. А если договор составлен неправильно, то арендатор может обратиться в суд и признать договор недействительным. В этом случае, владелец квартиры  должен будет вернуть все заплаченные ему деньги и получится, что вместо того, что б заработать на недвижимости, человек просто безвозмездно  «разрешил» там кому-то пожить. 

По некоторым данным, около трети всех собственноручно составленных (то есть без участия профессиональных юристов) договоров, фактически, являются недействительными.

Самые частые ошибки в составлении договоров аренды, которые потенциально могут быть использованы для признания договора недействующим:

  - Недостаточная идентификация арендатора. Эта проблема может иметь неприятные последствия в случае спора. Если, например, неправильно приведен адрес для корреспонденции,  владелец недвижимости не сможет передать арендатору не только счета за обслуживание квартиры, но и письмо о расторжении договора.

  — Неполное описание квартиры. В Гражданском  кодекс ЧР в § 686 говорится, что договор аренды должен содержать обозначение квартиры, ее оснащение, область использования, способ оплаты аренды и коммунальных платежей или их сумма. Договор должен быть подписан в письменной форме. Идентификация квартиры имеет свои правила, и если они не будут в договоре соблюдены, то документ может быть признан недействительным.

  — Неудачно сформулирован срок аренды. Изначально составленный договор с определенным сроком аренды может быть по причине неправильной формулировки стать договором с неограниченным сроком аренды. В этом случае на владельца недвижимости накладываются дополнительные обязательства. Например, предоставить арендатору другое жилье в случае расторжения договора.

  — Недостаточная защита интересов собственника. Проблема находящихся в открытом доступе формуляров договоров в том, что они слишком упрощены, что может привести к неприятным для владельца недвижимости последствиям. Они в большинстве своем с юридической точки зрения действительны, но не защищают в полной мере  интересы владельца. В случае спора с арендатором собственник  неожиданно для себя можете выяснить, что его обводят вокруг пальца и он ничего с этим не сможет поделать. Хороший договор аренды должен «предугадывать» возможные проблемы владельца квартиры и от них защищать. Он должен обязательно содержать все «защитные» элементы, которые знакомы юристам, за что они собственно и получают деньги. Понятно, что в  бесплатных версиях договоров вы их не найдете. Поэтому, для безопасности самого владельца  не рекомендуется использовать формуляры документов, скачанные из интернета. В идеале, договор должен быть подготовлен опытным юристом или хотя бы им проконтролирован.

В нашем следующем материале вы узнаете о еще четырех ошибках потенциальных инвесторов,  которые могут привести к большим затратам и о том, как их избежать. Как правильно установить стоимость аренды, в каких случаях квартирой могут без разрешения хозяина воспользоваться третьи особы,  как снизить риск того, что арендатор не заплатит денег – обо всем этом читайте в ближайшее время на нашем сайте.

Эта статья подготовлена по материалам чешского инвестиционного мини — курса «Как покупать и сдавать в аренду квартиры». Автор курса – Павел Ржегулка.