В этой статье мы продолжаем рассказ о том, как правильно распорядится своей недвижимостью на территории Чехии и об опасностях, подстерегающих покупателей жилья и его владельцев, сдающих его в аренду. Как правильно установить размер арендной платы за свою квартиру, как выбирать жильцов и грамотно заключить с ними договор, какие шаги предпринять, если арендаторы не платят за пользование вашей квартирой и не хотят из нее уезжать. Обо всем этом мы расскажем в этом материале.

Каждый владелец недвижимости, что вполне естественно, хочет максимально сократить срок возврата своих инвестиций и увеличить объем прибыли. Поэтому часто хозяева квартир, сдавая их в аренду, устанавливают максимально возможно высокую плату за наём.

Ошибка четвертая:

Завышенный размер арендной платы

Часто именно это является типичной ошибкой начинающих инвесторов. Чрезмерно высокая арендная плата просто отпугивает потенциальных арендаторов. Несмотря на то, что квартирой могут заинтересоваться десятки человек, в конечном итоге никто из них ее не снимет — дорого! Рано или поздно владелец жилья будет вынужден пойти на снижение цены. Но с того момента, как квартира была выставлена на рынок аренды до ее сдачи может пройти несколько месяцев. Наверное, излишне добавлять, что каждый день простоя квартиры, купленной специально для сдачи в наем, означает убытки для ее владельца.

Что же лучше — дожидаться квартиросъемщика, который согласится на ваши условия или снизить цену на несколько сотен крон?

Разумеется, если средняя цена аренды квартир примерно одного класса в вашем районе составляет, скажем, 11 тысяч крон, а вы будете просить за нее 12 тысяч, то потенциально она может принести своему владельцу больше денег. Но сейчас ваша недвижимость окажется не так привлекательна для потенциальных квартиросъемщиков, как предложения ваших конкурентов. Конечно, вы можете считать, что красивая ванна или только-что сделанный ремонт действительно являются вполне достаточным основанием для «слегка» завышенной цены. Однако, в действительности, решение о том, правильно ли вы ее установили, принимают потенциальные арендаторы.

Давайте посмотрим, что будет, если вы все-таки решите настаивать на своей первоначальной цене, т.е 12 тысяч крон в месяц и после трех месяцев поисков вам-таки удалось найти клиента, который согласится платить такие деньги. Что это означает? Вы не только не получите в течение этого срока ожидаемых 36 тысяч крон дохода, но и вам придется еще и оплачивать содержание квартиры (примерно 2 тысячи крон ежемесячно). Таким образом, ваши прямые убытки составят 6 тысяч крон.

Если же вы решите снизить цену на 1 тысячу и предложите свою квартиру за 11 тысяч крон в месяц, то каждый месяц вы будете получать на 1 тысячу крон меньше, чем бы вам хотелось. Но зато и шансов, что вы сдадите вашу квартиру гораздо быстрее — намного больше.

Теперь давайте сравним, каковы будут ваши доходы по итогам года в том и в другом случае. В первом варианте ваш годовой доход составит 9 x 12 000 Kč — 118 тысяч крон. Вычтем 6 тысяч, которые вы заплатите за содержание квартиры в течение трех месяцев, пока вам не удастся найти арендатора. Итого ваш доход в первом варианте составит 102 000 Kč. В том же случае, если вы решитесь снизить цену и вам удастся благодаря этому сдать свою недвижимость практически сразу, вы получите за нее 12 x 11 000 Kč = 132 000 Kč. То есть, на 30 000 крон больше, чем в первом случае!

Если посчитать, как будет складываться ситуация через два года, то разница составит 18 тысяч крон в пользу второго варианта, через три года — она будет 6 тысяч.

Из этого отнюдь не следует, что всегда следует идти на снижение требований. Напротив, правильной тактикой будет небольшое — на 5-10 процентов завышение цены от среднего для данного района и типа квартир. Это даст вам свободу для маневра и возможность предоставить скидку арендатору в том случае, если он согласится подписать с вами долгосрочный договор, например, на год или на два.

Целью данных расчетов является показать, что правильно определить стоимость аренды « на глазок» - невозможно. Единственно возможным вариантов являются расчеты, которые вам помогут рассчитать свою будущее доходы и расходы и позволят выбрать правильную тактику поведения на рынке.

Ошибка 5:

Вместо одного арендатора в вашей квартире их оказалось несколько...

При сдаче квартиры в аренду следует помнить, что наличие нескольких жильцов — это потенциальный фактор риска. Если забыть о некоторых моментах, на первый взгляд вполне банальных, последствия для вас могут оказаться довольно неприятными.

Многие владельцы недвижимости при обсуждении договора с потенциальными квартиросъемщиками просто записывают в графу «арендатор» имена обоих жильцов и чувствуют при этом себя максимально защищенными, полагая, что если у них возникнут проблемы с одним из них — все вопросы можно будет решить со вторым арендатором.

На самом деле все обстоит немного иначе.

Если в договоре записаны имена нескольких человек, то по закону в таком случае речь идет о так-называемой «совместной аренде», что означает, что каждый из арендаторов имеет равные права и обязанности. И каждый из них может участвовать в решение всех вопросов, связанных с арендой данной недвижимости и взаимоотношениями между жильцами и арендодателем.

Если речь идет о решении каких-либо серьезных вопросов, связанных с использованием вашей недвижимости (например, изменение арендной платы или сроков аренды), вы должны заручиться согласием всех арендаторов. До тех пор, пока вы не договоритесь со всеми жильцами, ваша сделка или соглашение будет считаться недействительной.

Чаше всего владельцы арендуемой недвижимости сталкиваются с этим при намерении расторгнуть договор аренды. Если в принадлежащей вам квартире проживает два человека и имена каждого из них указаны в графе «арендатор», то недостаточно послать уведомление о прекращении договора только одному — его должен получить каждый из жильцов, а у вас должно быть доказательство того, что документ был действительно им получен. Тоже самое касается и других ситуаций, например, предупреждений в случае нарушений условий договора, требований погасить задолженность или освободить квартиру.

Справедливо и обратное: если один из арендаторов официально уведомит вас о своем желании расторгнуть договор, то в ваших интересах, чтобы этот документ подписали и все остальные жильцы. В противном случае, договор аренды будет считаться прекращенным только для первого арендатора — все остальные смогут спокойно жить в вашей квартире и дальше.

Если в договоре аренды указано несколько человек, добивайтесь, чтобы все важные документы, касающиеся аренды квартиры, подписывали все жильцы.

Ошибка 6:

Кто может пользоваться вашей квартирой и тогда, когда вы с этим несогласны (и почему право аренды не всегда прекращается с отъездом арендаторов)

В предыдущей части мы говорили о том, на что обращать внимание, если в договоре аренды указаны имена нескольких арендаторов. Однако, неприятности могут ожидать вас и тогда, если в договоре указано всего одно имя. В каких же это может быть случаях?

Например, состояние «совместной аренды» возникает не только тогда, когда в договоре указаны два соарендатора. Точно такая же ситуация возникает и в том случае, если арендаторы — супруги. А конкретно, «совместная аренда» применительно к супругам возникает в момент подписывания одним из супругов договора аренды или в момент заключения брака. То есть, если во время брака один из супругов становится арендатором какой-либо квартиры, второй супруг автоматически, без подписания каких-либо дополнительных соглашений также получает право проживать в данной квартире.

Важной оговоркой здесь является следующее: для того, чтобы возникло состояние «совместной аренды», супруги должны жить вместе и вести совместное хозяйство. В противном случае правило не сработает. Однако, и здесь есть исключение: если один из супругов заключил договор аренды ДО свадьбы, то требование совместного проживания, по вполне понятным причинам тут выполнять не нужно: право аренды жилья второй супруг получает автоматически.

Рассмотрим ситуацию на примере.

Если вы заключите договор аренды жилья c мужчиной, а он поселится в вашей квартире с женой — она тоже автоматически становится полноправным арендатором. Для вас это автоматически означает, что в случае возникновения конфликтных ситуаций решать их придется не только с официальным арендатором, но и с его супругой. Например, в случае отправки уведомления о прекращении договора: доставить его нужно каждому из супругов. Теоретически, это может привести к ситуации, когда муж после получения о прекращении договора выедет из квартиры, а его «вторая половина» - нет. И она будет на это полное право — ведь уведомление о прекращении договора она не получала.

Стоит отметить, что вышеописанная ситуация может иметь место только в том случае официального брака и на гражданский брак не распространяется.

Кроме того, по закону каждый арендатор имеет право поселить у себя (т.е. в съемной квартире) члена своей семьи. И владелец недвижимости не может ему это запретить или как-то повлиять на ситуацию. Любые указания или письменные распоряжения владельца жилья на этот счет — незаконны.

Если вернуться к ситуации с гражданским браком, то каждый из «супругов» согласно закону будет в таком случае являться членом семьи. Однако, тот из них, чье имя не упомянуто в договоре в качестве арендатора, исключается из взаимоотношений «арендатор-владелец недвижимости», что означает, что все вопросы по аренде жилья можно решать только с тем, кто подписал договор аренды.

Члены семьи, совместно проживающие с арендатором, не имеют никаких юридических отношений с владельцем жилья. В случае, если договор аренды будет разорван по инициативе любой из сторон, члены семьи арендатора будут должны выехать в установленные сроки, т.е. они автоматически теряют право на проживание в данном помещении.

Еще один важный момент касается прекращения состояния совместной аренды. Если один из супругов выезжает из квартиры и фактически в ней не живет, это не означает, что он автоматический теряет право на проживание — оно сохраняется в течение всего срока действия договора аренды. Исключение из этого правила составляет ситуация, когда один из супругов уходит из семьи и живет отдельно (т.е. когда семья фактически распалась). Во всех остальных случаях прекращение состояния совместной аренды жилья для одного из супругов может быть достигнуто только после письменного соглашения между арендатором и владельцем жилья или в результате разрыва договора аренды по инициативе одной из сторон.

Таким образом, если вы сдадите квартиру супругам или просто двум лицам, а потом один из соарендаторов переедет в другое жилье, то вам придется после завершения действия договора аренды его отыскать и подписать необходимые документы (например, протокол о передаче квартиры) и с ним тоже. В противном случае, если вы это не сделает и письменно зафиксируете окончание договора аренды только с одним из арендаторов, то формально договор аренды вы прекратите только с одним из жильцов. Второй, согласно закону, будет иметь право жить в этой квартире и дальше. Чем это может быть опасно? Например, вы сдадите эту квартиру кому-то еще, а спустя какое-то время тот, прежний арендатор, с кем вы поленились формально зафиксировать окончание договорных отношений, подает на вас в суд и требует восстановить его право на проживание в уже сданной другим людям квартире. Шансов, что дело будет им выиграно — немало.

Ошибка 7:

Как снизить риск, что жильцы не заплатят за аренду... и как сделать так, чтобы они поскорее съехали, если они платить не захотят

Наверное, самый большой риск, на который идет владелец жилья, сдавая его в аренду, это то, что арендатор перестанет платить за использование квартиры и не захочет ее покидать. Одним из методов, как этот риск снизить является механизм залога — кауце, за счет которого в случае необходимости можно будет покрыть расходы в случае каких-то неприятностей, например, если арендатор не заплатит за квартиру. Размер залога может составить до трех размеров месячной арендной платы.

Важно: если вы решите воспользоваться залогом, сделайте только в соответствии с законом, иначе вам придется вернуть все деньги, несмотря на то, что у вас и могли быть основания ими воспользоваться.

Если арендатор по какой-либо причине не сможет платить за аренду — вы имеете полное право взять эти деньги из залога. Если жилец вам так и не вернет взятые из залога деньги — вы имеете полное право договор разорвать и арендатора выселить.

А как быть, если вы решили, понадеявшись на честность арендатора, обойтись без залога, а он взял и перестал вам платит за жилье?

Для того, чтобы вы могли разорвать договор на основании грубого невыполнения жильцом своих обязательств, задолженность должна достигнуть трех месяцев. При этом речь не идет именно о трех месяцах подряд, но об их совокупности. Иными словами, если жилец не заплатит вам за январь и февраль, за март — заплатит, а в апреле - вновь нет, то с 1 мая у вас будут все основания разорвать договор и потребовать его выселения.

Иногда арендаторы думают, что достаточно лишь заплатить долг в момент, когда вы им вручите официальное уведомление о разрыве договора и тем самым оно становится недействительным. На самом деле все обстоит как раз наоборот: суд рассматривает существование причины для разрыва договора со стороны владельца жилья на момент вручения арендатору уведомления. Если к этому моменту его долг превысил сумму трехмесячной арендной платы, суд, скорее всего, вас поддержит.

Но при этом суд будет рассматривать ситуацию с точки зрения здравого смысла и соблюдения всевозможных формальностей. Например, в случае если договор аренды разрывается по инициативе владельца жилья на основании образовавшейся задолженности, то суд постарается выяснить, должным ли образом вы уведомили арендатора о том, что у него образовался долг, пытались ли вы достичь соглашения об его уплате. А в случае, если у жильца так складываются обстоятельства, что он просто не может заплатить долг целиком — был ли ему предложен график погашения задолженности?

После прочтения этого абзаца может сложиться впечатление, что арендатор-неплательщик имеет преимущество перед владельцем жилья. В краткосрочной перспективе — да. Но так-как он использует ваше имущество и обязан по договору платить за его использование, эту повинность с него никто не снимет. А это значит, что даже получив небольшую передышку, арендатор все-равно будет вынужден с вами расплатится. Просто сумма его долга увеличится.

Согласно параграфу 697 Гражданского кодекса ЧР каждый арендодатель имеет право  на получение дополнительной платы за каждый день задержки выплаты долга. Ее размер установлен распоряжением правительства ЧР № 142/1994 — она составляет 0,25 % от суммы долга за каждый день задержки. На первый взгляд эта цифра может показаться несерьезной. Однако, если посчитать, то выяснится, что за год эти 0,25 % превращаются в 91,5%, то, скорее всего, ваш скепсис быстро улетучится.

Кроме того, у владельца жилья есть и другие способы воздействовать на должника: судебный иск с требованием выплаты долга, ареста личного счета неплательщика или его имущества. Эти и другие шаги, которые арендодатель в перспективе может предпринять, дают ему весьма весомые аргументы в сложившейся ситуации.

В заключение добавим, что при переговорах с должником важную роль играет и психология. Зачастую, если спокойно и уверенно объяснить неплательщику все вышеизложенное и нарисовать ему картину, как быстро растет его долг, то этим самым можно добиться скорейшего погашения долга и освобождения вашей квартиры.

Эта статья подготовлена по материалам чешского инвестиционного мини - курса «Как покупать и сдавать в аренду квартиры». Автор курса – Павел Ржегулка.