Как известно, ипотека – один из типов кредита, предоставляемого банком на приобретение недвижимости. Из целой шкалы кредитов, предоставляемых на недвижимость, этот вид является наиболее застрахованным – за выплату кредита клиент ручается приобретенной (или же иной имеющейся) недвижимостью. По этой же причине и стоимость ипотечного кредита относительно низкая. Итак, какие же факторы оказывают влияние на образование суммы ипотечного кредита, или же – какую процентную ставку будет применять банк на кредит, застрахованный недвижимостью, как процентная ставка отличается у кредитов, взятых на разный временной период и почему?

При выдаче ипотечных кредитов (так же как и у остальных услуг) банки руководствуются ситуацией на рынке, то есть спросом клиентов. Этот спрос со второй половины 90-х годов стабильно растет с единственным исключением, отмеченным после кризиса 2008 года (в ЧР, скорее, в 2009 году). Возраставшему спросу на новую недвижимость отвечала также растущая стоимость оной недвижимости, и, тем самым, размер предоставляемых банками ипотечных кредитов. Именно в этот момент предоставление ипотек становится для банков значительной главой их деятельности в области работы с физическими лицами.

Источники ипотечного финансирования

Для начала стоит задать вопрос: где банк возьмет средства, прежде чем клиент обратится к нему с просьбой о предоставлении кредита. В качестве основного источника средств для предоставления кредитов банки используют средства со счетов и срочные депозиты людей, имеющих в данном банке счета. Далее банк может производить займы на межбанковском рынке. Если мы обратимся с просьбой о предоставлении ипотеки, для кредитования банк использует один из этих источников. Однако с увеличивающимся объемом предоставленных кредитов банк может – а так и происходит – выделить недвижимость, которая была заложена за предоставленные кредиты, в особый «блок недвижимости», который иногда называется «прокрывающим блоком», и весь этот блок предложить инвесторам. Причем как крупным, каковыми являются банки или инвестиционные фонды и страховые компании, так и гражданам. Так, практически каждый имеет возможность не только рассматривать ипотеку как кредит, но также инвестировать через банк в ипотеки других людей. Такая облигация с покрывающим блоком недвижимости называется Ипотечной облигацией.

Составление процентной ставки 

Теперь стоит посмотреть, как банк устанавливает процентную ставку ипотек. Итак, что означает, если банк предлагает клиенту ипотечный кредит на 20 лет со сроком фиксации 10, 5 и 3 года (это означает, что в течение этого времени, независимо от любых обстоятельств, процентная ставка остается неизменной) или же вообще без фиксации? Клиенты банка имеют право выбрать срок фиксации процентной ставки, а, соответственно, иметь уверенность, что неизменной останется и сумма выплачиваемого кредита в течение данного периода времени. Кроме фиксированной процентной ставки клиент также может рассчитать, за какой период он сможет выплатить бoльшую сумму в качестве внеурочной выплаты. Это также необходимо иметь в виду при установке срока фиксации.

Отдельные фиксации

С другой стороны банк определяет размер процентной ставки конкретно для каждого срока: на 10, 5, 3, 1 год и далее также текущую ставку. Эта ставка рассчитывается от стоимости государственных облигаций на данный период. Выше мы отмечали, что банк на основе предоставленных ипотек может выпустить специальную облигацию – Ипотечную облигацию. Как может выглядеть инвестирование в такую облигацию?
Например, мы берем в расчет 5-летнюю Ипотечную облигацию и, в качестве конкурентного и «практически» безопасного продукта имеем государственную облигацию. Если человек взвешивает возможность инвестирования, он требует, чтобы Ипотечная облигация предлагала немного большую прибыль, чем безопасная государственная облигация. Именно поэтому и банк, который хочет продать Ипотечную облигацию на рынке и, таким образом, получить средства на предоставление дальнейших ипотек, должен выплатить инвесторам эту «немного большую прибыль». Разница, однако, не слишком велика, так как и Ипотечные облигации, ввиду своей конструкции, являются очень безопасной облигацией (в случае краха должника владельцы Ипотечной облигации имели бы преимущество при возмещении средств!).

Маржа

Предоставляемые ипотечные кредиты затем используют средства за проданные Ипотечные облигации в качестве основной процентной ставки. К этой ставке затем добавляется собственная рисковая маржа, которая обычно высчитывается на основе комбинации рискованности клиента и размера предоставляемой ипотеки. Клиентами с малой долей риска обычно считаются те, кто имеет долговременную стабильную прибыль с места работы или от предпринимательской деятельности, а также давно являются клиентами определенного банка. Так, банк на основе предыдущего сотрудничества с клиентом может лучше составить картину о его возможностях выплаты ипотечного кредита.