Что должно быть в договоре

Для того, чтобы договор был признан действительным, он должен быть, во-первых, заключен в письменной форме, во-вторых, содержать информацию о том, кто, что и по какой цене продает.

Если в сделке участвуют физические лица, то в договоре должно быть указано их полное имя и фамилия, дата рождения или rodné číslo, место постоянного проживания. Проконтролировать эту информацию можно, попросив у гражданина Чешской республики его гражданское удостоверение (občanský průkaz), у иностранца — его паспорт.

В случае, если в сделке участвуют юридические лица, в договоре должны быть указаны их данные: название в соответствии с тем, как оно приводится в торговом реестре (obchodní rejstřík), юридический адрес, идентификационный номер (IČ), имя директора. Всю эту информацию можно получить из актуальной выписки из торгового реестра или на сайте www.justice.cz

Информация об объекте недвижимости, которого касается договор, должна быть подготовлена особенно тщательно. Ошибка буквально в одном слове, даже одной букве или цифре может привести к серьезным последствиям.

Для того, чтобы этого избежать, в договоре нужно указать: номер квартиры и ее месторасположение в доме, кадастровый номер дома (číslo popisné), номер земельного участка, на котором стоит дом (parcelní číslo pozemku), номер листа собственности (číslo listu vlastnictví), название кадастровой территории (katastrální území). Кроме того, в договоре должно быть указано, какой долей в общей собственности в здании будет владеть покупатель.
Ну и, наконец, необходимо подробно описать и саму квартиру — число комнат, их площадь и т. д. Если вместе с недвижимостью продается, например, мебель, то и это должно быть зафиксировано в договоре.

Если вместе с квартирой покупается/продается доля в земельном участке, на котором находится дом, в договоре должно содержаться ее подробное описание.

На что обратить особое внимание

Особенно тщательно стоит подойти к данным, которые касаются идентификации объекта. Часто, например, при составлении договора купли-продажи неверно указываются номера земельных участков, на которых находится здание с покупаемой квартирой. Такие ошибки могут привести к тому, что Кадастровое управление может просто отказаться регистрировать сделку.

Также перед подписанием договора стоит внимательно изучить выписку из кадастра недвижимости. Иногда бывает так, что дом, в котором находится квартира, еще не был разделен на отдельные квартиры. В таком случае, покупатель фактически приобретает не отдельную квартиру, а только лишь долю в здании. А это далеко не всем может подойти.

Еще один момент, на который нужно обратить внимание: в договоре продавец должен ясно выразить, что он продает, а покупатель — что покупает некий объект недвижимости. Без этого договор не будет признан действительным. Обычно это выражается фразой «prodávající prodává a kupující kupuje».

Наконец, подписи на договоре купли-продажи, для того, чтобы его приняло Кадастровое отделение и зарегистрировало сделку, должны быть заверены нотариусом или адвокатом.

Как правильно организовать оплату

Договориться о цене и подписать договор — относительно просто. Сложнее — правильно организовать процесс оплаты, чтобы застраховать всех участников сделки от неожиданностей. Здесь есть ряд нюансов. Как правило, на период перевода права собственности (т. е. после подписания договора купли-продажи и подачи соответствующего заявления в кадастровое управление) деньги, который платит покупатель, хранятся у третьего лица. Это может быть банк, агентство недвижимости, адвокат или нотариус. Договор при этом должен точно регламентировать каждый шаг, касающийся процедуры — когда, как и при выполнении каких условий продавцу будут выплачены деньги.

Например, если покупатель хочет быть уверен, что продавец и члены его семьи освободят квартиру в обговоренный договором срок, часть суммы может быть выплачена только тогда, когда продавец передаст покупателю ключи и полностью готовую к въезду квартиру. Подобным способом можно застраховать себя в случае, если продавец не выплатит вовремя налог с продажи недвижимости. Этот налог составляет 3% от суммы, указанной в договоре или от ее оценочной стоимости, в зависимости от того, что больше. По закону его платит продавец, а покупатель выступает поручителем. Поэтому, лучше всего, чтобы в договоре было указано, что последние 3 процента от стоимости квартиры продавец получит только тогда, когда принесет подтверждение об уплате налога.

Кто собственник?

Точно также, как люди могут подтвердить свою личность паспортом или иным документов, право собственности на недвижимость в Чехии подтверждается выпиской из кадастра недвижимости (výpis z katastru nemovitistí).

В этом документе должно быть указано имя владельца, адрес и дата рождения (или родне число). В случае с юридическим лицом — название, юридический адрес, идентификационный номер (IČ). Если со стороны продавца переговоры о продаже ведет не сам собственник, а кто-то другой, этот человек должен подтвердить свои полномочия доверенностью от владельца (в случае с юридическим лицом она должна быть подписана директором фирмы).

При изучении листа выписки из кадастра недвижимости нужно обратить внимание на часть B — в ней отражается информация о правовом статусе объекта на момент получения выписки. Например, буква P — это так называемая «пломба», т. е. запрет на какие-либо действия с недвижимостью — обьект может быть заложен третьему лицу, продан и сейчас идет процесс смены собственника и т. д. Значок * (звездочка) означает, что право собственности продавца на данный объект не подтверждено или в отношении него ведется имущественный спор. Оба этих символа означают, что покупателю лучше прервать сделку до выяснения всех обстоятельств.

Что делать, если владельцев несколько

Если владельцев несколько (это относится и к супругам), все они должны подписать договор, без этого он не будет признан действительным. Причем, их подписи должны стоять на одном и том же листе и быть заверены нотариусом или адвокатом. Впрочем, если нет возможности всех их собрать в одном месте в одно время для подписи договора купли-продажи — ничего страшного. Они могут поставить свою подпись тогда, когда им будет удобно. Второй вариант, более удобный и практичный, это назначение собственниками уполномоченного, на имя которого они пишут доверенность, позволяющую ему от имени остальных собственников подписать все необходимые документы. Но так или иначе, либо лично, либо через своего представителя каждый собственник должен поставить свою подпись на договоре. В противном случае, сделка будет признана несостоявшейся.

Просто подписать договор и заплатить деньги недостаточно

Даже после того, как все участники сделки подпишут договор купли-продажи объекта недвижимости, собственно право собственности не изменится. Для того, что бы сделка была завершена и в кадастре недвижимости появилась запись о новом собственнике, необходимо подать в местное кадастровое управление копию договора и заявление о смене собственника. Запись в кадастре будет помечена днем, когда документы поступят в это ведомство. Поэтому, сделать это нужно как можно скорее, в идеале — в тот же день, когда будет подписан договор.