Чешский рынок недвижимости сегодня предлагает множество самых разнообразных вариантов для покупки жилья. Но чтобы вы не выбрали, ваша квартира окажется либо в частной собственности, либо — в кооперативной. Ниже мы приводим информацию об особенностях владения этими типами квартир.

I. Кооперативная квартира:

Кто и как управляет домом

Вся власть в кооперативе принадлежит общему собранию, в котором могут участвовать все его члены. Как правило, проходит оно один раз в год. При этом каждый член кооператива имеет на таком собрании один голос. У супружеской пары он, как правило — один на двоих. Разумеется, закон не запрещает кооперативам устанавливать и иные правила, например, когда количество голосов зависит, например, от доли, которой в нем владеют его члены.

Если кооператив достаточно большой и провести общее собрание всех его членов проблематично, то обычной практикой в таком случае является делегирование полномочий, т.е жители одного дома или подъезда выбирают своего делегата, который при голосовании представляет их интересы на собрании.

Возможен и такой вариант: вместо одного большого собрания — проводятся несколько, объединяющих меньшее количество людей (например, жителей одного дома или подъезда). В случае голосования подсчитываются голоса всех собраний.

Исполнительным органом кооператива является правление, которое собирается по мере необходимости, выбирает председателя и иногда — его заместителя. В небольших кооперативах, насчитывающих до 50 членов, правления может и не быть, а все его функции единолично исполняет председатель.

За деятельностью проавления кооператива следит  контрольная комиссия. В контрольную комиссию члены кооператива могут подавать жалобы и претензии. В небольших кооперативах этот орган не является обязательным

Содержание и ремонт дома

Любые серьезные перестройки, капитальный ремонт в любой квартире осуществляется только с согласия кооператива. Его не требуется при осуществлении текущего ремонта и мелких изменений.

Если в уставе кооператива не написано иначе, то, как правило, обычным является порядок, когда каждый член кооператива оплачивает ремонт в своей квартире самостоятельно. Но это правило не распространяется на общественное имущество, например, на окна или водопроводные и газовые трубы.

Любое серьезное решение, затрагивающее интересы всех жителей, например, какие-то изменения в доме, инвестиции или изменение в системе управления домом, должны приниматься на общем собрании членов кооператива простым большинством от общего числа присутствующих на собрании.

Для того, чтобы вынести какой-то вопрос на обсуждение общего собрания, инициатора должны подержать треть членов кооператива,  контрольная комиссия или же три делегата (если собрание проводится в таком формате).

Кооператив может для управлением домом нанять управляющего (который не обязательно должен являться его членом).

Каждый участник кооператива платит арендную плату и коммунальные платежи. Из средств, аккумулированных от арендной платы, оплачиваются общие расходы, ремонт и т. д.

Особенности распоряжения имуществом

Тот, кто вложил средства в кооперативную квартиру, не является ее владельцем. Этот человек или семья — арендаторы, владеющие долей в кооперативе, который и является владельцем всей собственности.

Если они захотят продать или подарить свою долю в кооперативе, то согласия остальных участников для этой операции не требуется, достаточно лишь направить в адрес правления кооператива письменное уведомление.

Однако, если член кооператива решит сдать свою квартиру кому-либо, на эту операцию, как правило, должен дать свое согласие кооператив, так-как арендодателем в этом случае будет являться именно он, как юридическое лицо. Тоже правило действует и в случае разрыва договора аренды: официально решение о выселении принимается не «владельцем» квартиры, а кооперативом.

Кооперативные квартиры, как правило, стоят несколько дешевле аналогичного жилья, но находящегося в частной собственности. Это существенный минус, который  ощущается при продажи квартиры.

II. Квартира в частной собственности

Стандартная ситуация — это когда вместе с квартирой ее покупатель становится и участником так-называемого товарищества собственников жилья. Товарищество управляет имуществом, которым собственники квартир владеют сообща, т.е тем, что нельзя разделить — земельным участком, на котором стоит дом и общими площадями в самом доме.

Как управляется ТСЖ

Высшим органом ТСЖ является собрание всех владельцев квартир. Проводится оно минимально один раз в год и принимает решения, например, о том, как будут потрачены средства из фонда содержания здания и какие работы должны проводится в доме. Голоса распределяются в зависимости от того, какой долей владеют участник ТСЖ в общем имуществе товарищества.

Исполнительным органом ТСЖ является совет, который собирается минимально четыре раза в год и должно иметь не менее трех членов, одним из которых является председатель. Члены совета правления могут получать за свою работу вознаграждение.

В случае, если один из членов товарищества пожелает вынести на обсуждение общего собрания ТСЖ какое-либо предложение, проект такого решения необходимо вручить совету ТСЖ перед тем, как оно будет рассылать приглашения всем участникам объединения, что обычно происходит не позднее, чем за 15 дней до дня его проведения. Решения принимаются простым большинством голосов присутствующих на собрании.

Кроме того, в товариществе еще может существовать контрольная комиссия, которая должна «приглядывать» за работой совета. Законодательством, однако, не установлено это в обязательном порядке, поэтому  это дело добровольное.

Содержание дома

То, что происходит внутри отдельных квартир, ТСЖ не касается. Например, ремонт и реконструкция квартиры, которые не отражаются на внешнем виде дома и не затрагивают интересы других жильцов. В противном случае согласие ТСЖ все же должно быть получено.

ТСЖ может управлять домом своими силами, а может и нанять управляющую компанию.

Каждый член товарищества платит как обычные коммунальные платежи, так и платежи в фонд содержания дома, которым, как уже было сказано выше, распоряжается общее собрание.

Особенности распоряжения имуществом

Частная собственность — на то и частная, что позволяет обращаться с ней без оглядки на соседей. Это означает, что тот, кто захочет продать квартиру или свою долю в общем имуществе дома, может сделать это без согласия товарищества.

В случае, если квартира куплена для того, чтобы сдать ее в аренду, то членом товарищества, разумеется, будет являться не арендатор, а владелец. Именно он должен ходить на общее собрание участников товарищества, платить деньги в фонд содержания здания и т. п. Что, впрочем, не запрещает в некоторых случаях дать арендатору доверенность для решения некоторых вопросов и без участия владельца жилья.

Квартира, находящаяся в частной собственности, имеет более высокую рыночную стоимость, чем аналогичная кооперативная, что является преимуществом при ее продаже.

По материалам www.idnes.cz