Земельный участок – золотой прииск?

Все чаще к нам обращаются владельцы земельных участков из Праги и Среднечешского края, предлагая участки на продажу и предлагают (запрашивают) цену, за которую, к примеру, продал свой участок сосед. Ссылаются на то, что такая цена в их поселке обычна, скажем 1000 крон/кв. метр. Исходят и из того, что не только как раз за такую цену сосед продал свой участок, но и из объявлений на продажу участков, карты цен в своем населенном пункте.

Однако вопрос цены слишком щекотлив! Все зависит от множества деталей, особенностей каждого конкретного участка:

• инфраструктура в населенном пункте/городе (оснащение инженерными сетями (ИС), наличие школ, детских садов, учреждений здравоохранения, клубов по интересам, торговых центров, спортивных возможностей, культурных учреждений и т. п.)
• площадь/форма участка
• доступность/недоступность непосредственно городских (поселковых) коммуникаций
• наклон участка по отношению к сторонам света (солнечная/теневая сторона)
• местонахождение в застроенной/незастроенной части города/поселка
• функциональное предназначение согласно проекту районной планировки
• наличие письменного мнения местных властей (или строительного отдела) по возможности использования участка, ограничений в связи с этим
• имеется ли землеотвод, оформленный строительным отделом на конкретное строительство?
• имеется ли разрешение, выданное строительным отделом на конкретное строительство?
• имеется ли заключение Пражской или Среднечешской электроэнергетических компаний и т. п. по выдаче условий (в том числе технических и финансовых) на подключение к электросетям?
• имеется ли письменное заключение владельцев ИС (вода, канализация, газ) по возможности подключения к магистралям?
• является ли земельный участок автономным или нет с точки зрения будущего строительства? Автономным участком является:

• а) участок, который позволяет осуществлять разработку строительного проекта / подготовку строительства без отдельного градостроительного исследования по проверке влияния на более широкие отношения на территории с их общественным обсуждением.
• b) участок, позволяющий доступ к себе не по территории, принадлежащей иному владельцу, или без необходимости оформлять материальное обязательство по доступу к участку.
• с) участок, где ваши намерения по застройке не зависят от мнения владельцев соседних участков более чем это определено в рамках строительного закона и норм по проекту районной планировки.

Автономный участок представляет собой большую ценность, цена на него бывает довольно высока.
Если земельный участок располагает ИС на строительство индивидуального жилого дома, находится «по хорошему адресу» — например, пражские районы Подоли, Браник, Крч, Кунратице, Троя), то его цена вполне сравнима с ценой нового дома, который впоследствии будет на нем построен.

Представляют сложность так называемые «лоскутные одеяла». Тут вообще ничего нельзя построить автономно. Вас ожидают сложные, зачастую бесплодные переговоры с владельцами соседних участков. Причиной бывают разные представления о цене (один желает продать, второй – нет, третий намерен начать строить, четвертый планирует начать строительство лет через 10, «когда дети подрастут» и т. д.).

• участок является свободным местом на застроенной территории (это самый ценный участок)
• участок представляет собой «нарезанное поле» (здесь обычно реализуются девелоперские проекты)
• вид с участка: куда/на что/качество (желательна фотодокументация)
• что располагается в непосредственной близости? Это может быть и актив, и пассив. Пассив – например, и то, что сосед – автомеханик и в своем доме разместил мастерскую.
• что имеется в более широких окрестностях – привлекательное/отрицательное, конкретно что?
• участок огорожен? Чем и как?
• есть или нет объединенное предприятие инженерных сетей – вода, газ, электричество – все в одном месте?
• есть или отсутствует распределительный узел сетей?
• наличие колодца (тип, глубина, дебет)
• наличие возможности перекрыть магистральный газопровод
• наличие водопроводного колодца/общественного магистрального водопровода
• наличие канализационного колодца/общественной магистральной канализации
• вообще отсутствуют ИС? Какие ИС есть в досягаемости, на каком удалении?
• нужно ли подводить ИС через чужие участки за оплату?
• имеется ли в населенном пункте гидрогеологическое исследование, на основании которого можно пользоваться подземными источниками (будущий колодец), каковы возможные расходы?
• проходят ли по участку ИС, не связанные с участком (телефонные коммуникации, газопровод, канализация, электрические кабели, водопровод и др.?
• нужно ли учитывать какие-либо охранные зоны – воздушных линий электропередач, подземных сетей, санитарные зоны и т. п.?
• имеется ли подходящая выгребная яма/септик или будет нужно ее оборудовать (расходы)?
• существует ли экологическое заключение по продаваемому участку?
• имеются ли какие-либо обязательства, какие конкретно (материальные обязательства, служебные)?
• выполнен ли анализ на радиоактивность (радон)?
• и можно продолжать и продолжать…

На основании всех этих параметров и образуется цена земельного участка.

В практике обычны случаи, когда в одном и том же населенном пункте стоимость одного кв. метра участка равна 1000 крон, а второго – лишь 100 крон, а следующего – 10 крон (пашня). Все они могут находиться на одной улице, в одной местности, в одном анклаве.

Вывод: цена земельного участка – предмет очень чувствительный и индивидуальный. Случай за случаем требуется все внимательно изучать и оценивать. Если вы желаете знать истинную стоимость вашего земельного участка в Праге и ее окрестностях, обращайтесь к специалистам, используйте их опыт и знания. И добрый совет на прощание: прицениваясь к участку, побывайте на нем неоднократно – утром, днем, вечером. Прочувствуйте, как себя проявляет окружающее пространство в разное время суток.

Материал предоставлен Агенством недвижимости  Ráj nemovitostí s.r.o.