Почему одинаковые на первый взгляд квартиры стоят по-разному? Как определить, действительно ли сумма, которую просит продавец за апартаменты, соответствует актуальным ценам на рынке? Как определить стоимость квартиры в случае ее продажи? Эти вопросы возникают, пожалуй, у каждого, кто решил приобрести или наоборот, продать недвижимость. В нашей сегодняшней статье мы приводим 10 главных составляющих, из которых складывается итоговая цена.

Подробный разбор по частям стоимости квартиры опубликовало чешское интернет-издание iDnes.cz. Проценты рассчитывались на основе данных, предоставленных специалистами чешского рынка недвижимости.

24% – расположение
Самые дорогие квартиры – в центре больших городов, и особенно в Праге. Почти четверть цены квартиры составляет престижность района, где она находится, потому совсем неудивительно, что маленькая «однушка» в центре чешской столицы может стоить  значительно больше, чем просторные апартаменты в провинции. Влияние столичной цены распространяется, в том числе, и на окраины Праги а так же на близлежащие города, такие как Бероун или Кладно. Довольно высоко оцениваются и квартиры в курортных и туристических городах и краевых центрах.

Большую роль на престижность района оказывает  окружающая застройка. Так, квартира в большом панельном спальном районе будет стоит дешевле, чем аналогичная ей, но находящаяся в окружении старинных кирпичных домов.

Таким образом, аналогичные квартиры в разных районах могут значительно отличаться в  цене. Например, двухкомнатную квартиру в панельном доме  площадью 45 м2 в пражском районе Кобылисы можно купить за 2,2 млн. крон, точно такая же квартира в Теплице обойдется в два раза дешевле. Тридцатиметровую однокомнатную квартиру в городе Плзень можно приобрести за миллион крон, в Остраве же такая будет стоить на четверть миллиона дешевле, а в пражском районе Модржаны покупатель заплатит за такую квартиру уже около 1,7 млн. крон.

24% – площадь квартиры
Еще примерно четверть цены будет зависеть от величины квартиры. Однако, обычно действует правило, что чем больше квартира, тем дешевле в итоге окажется цена одного квадратного метра и стометровая квартира не будет в два раза дороже пятидесятиметровой. Например, двухкомнатная квартира площадью 47 м2 в панельном доме в Градце Кралове обойдется в 1,7 млн. крон, аналогичная квартира в том же городе площадью 97 м2 стоит 2,7 млн.  крон.

14% – форма собственности
Обычно квартира в частной собственности будет дороже, чем в кооперативной. Однако, и это правило действует не всегда. На цене кооперативной квартиры скажется в итоге, выплачены ли полностью взносы в кооператив и возможно ли недвижимость перевести в частную собственность. Если оба условия выполнены, то такая квартира на рынке будет продаваться практически по той же цене, что и аналогичная, но в частной собственности.  Если же платежи еще предстоит какое-то время выплачивать, то это снизит и цену объекта.

Например, двухкомнатная квартира в Праге 4 площадью 60 м2 в частной собственности продается за без малого 3 млн.  крон. Аналогичная, но кооперативная квартира с еще не полностью погашенными платежами в кооператив стоит 2,5 млн. крон.
Не в пользу кооперативной квартиры говорит и тот факт, что на нее сложнее получить ипотеку  и процентная ставка по кредиту, как правило, будет выше.

10% – состояние дома, материалы
Даже очень хорошая квартира после комплексной и дорогой реконструкции значительно потеряет в цене, если состояние дома плохое. Кроме того, это может свидетельствовать о том, что кооператив или общество собственников жилья неумело распоряжаются деньгами из фонда ремонта и что в нем не осталось денег на содержание здания в должном состоянии. А чем меньше денег вкладывается в текущий ремонт, тем большие проблемы и затраты ждут жителей дома в будущем. Большое значение имеет и то, в панельном или кирпичном доме находится квартира.

9% – расположение квартиры в доме
Обычно, чем выше этаж, тем больше цена квартиры. Самыми дешевыми, таким образом, будут квартиры на первом этаже. Последний этаж,  аналогично, популярностью у покупателей не пользуется, потому стоимость такой квартиры так же будет невысокой. В первом случае, здесь играет роль опасения людей жить на нижних этажах из-за возможности ограбления, с другой стороны – возможные проблемы с состоянием крыши, особенно это актуально в панельных домах. В одном и том же доме одинаковые квартиры начиная со второго и заканчивая предпоследним этажом будут примерно на  десятую долю дороже, чем находящиеся на первом и последнем.

6% – состояние квартиры и ее оснащение
Квартира после ремонта будет несколько дороже, чем та, которая в нем нуждается. Однако может быть и так, что отремонтированные апартаменты будет тяжелее продать – многие покупатели хотят сами сделать ремонт на свой вкус и им нет смысла переплачивать за то, что уже сделали предыдущие хозяева. Поэтому при продаже квартиры риэлтеры не рекомендуют делать ремонт – вложенные силы и средства вряд ли окупятся.

5% — транспорт и парковка
«Хорошая транспортная доступность» — такую фразу можно найти практически в каждом объявлении о продаже недвижимости. Однако, не всегда действительность совпадает с ожиданиями. Например, если в район, где расположен дом, ездит лишь один автобус и пара поездов в день, то квартиры будут там дешевле. Тоже можно сказать и о тех случаях, когда ближайшая остановка находится в нескольких километрах от здания. Удаленные районы, куда вообще можно доехать только на машине привлекают немногих.

В больших городах на цену квартиры может повлиять возможность парковки поблизости. Гараж или собственный участок на уличной парковке, стоимость квартиры только повысят.

3% — окрестности дома, вид из окна
Квартира с видом на парк или лес будет несколько дороже, чем аналогичная, но под окнами которой находится склад или промышленная зона.

Дороже продаются квартиры в тихом зеленом районе, наоборот, цену снижает близость шумных магистралей или густая застройка панельными домами.

3% — планировка
Не всегда может быть так, что трехкомнатная квартира будет дороже двухкомнатной. Стоимость квартиры снижает неудобная планировка. Меньшей популярностью у покупателей пользуются квартиры с проходными комнатами и с совмещенным санузлом. Некоторые странности, присущие отдельным квартирам так же могут сказаться на цене. Так, например, проходной туалет, балкон, с выходом только через ванную комнату или слишком большие коридоры вряд ли привлекут много покупателей.

Наоборот, наличие террасы, балкона, подвального помещения или кладовки повышают привлекательность объекта, а значит и его цену.

Нередко люди выбирают квартиру и по ее расположению относительно частей света. Квартира с окнами, выходящими на южную сторону, может быть на 5 процентов дороже, чем аналогичная, но с окнами на север.

2% — близость учреждений обслуживания
Продуктовый магазин, торговый дом, школа, детский сад, поликлиника или стадион – все это лишь повышает привлекательность квартиры.